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相続不動産の売るときの注意点

相続した不動産を売る 相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので売却したいというものです。
不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、こちらの経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。

より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、
ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。

だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えられます。
この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
現にその不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。

なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。
後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

相続してすぐ売却するときの注意点

亡くなった人の自宅土地について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限(亡くなった日の10ヶ月後)までにその土地を売却すると、80%の減額が使えず、50%の減額になってしまうことがあります。
たとえ減額できると言っても、30%の差は大きいので、注意して進めなければなりません。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80%減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースが良くあります。
配偶者がその土地を相続する場合にはいつ売却しても80%の減額ができることになっているので心配ありません。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

優遇税制・取得費加算特例

「相続税納税のための土地売却については譲渡税を安くする」という趣旨の特例があります。
土地に対する相続税を1億円納税していれば、一定の期限日までに相続土地を売却することで、土地譲渡益1億円までは非課税になります。

ちなみに、相続税は現金で無事納税が完了していても、相続税申告から3年間はこの特例が適用でき、非課税枠が適用できるのです。
例えば、平成25年4月1日に相続開始(亡くなった)の場合には、平成28年4月1日が期限日になります。
逆に言えば、平成25年5月に御当主が亡くなった家では、平成28年5月までが最大の売却チャンスになります。

NEW! 空き家を売却したときの特別控除

平成28年税制改正大綱より、「空き家に係る譲渡所得の特別控除」制度が創設されました。放置され、周辺に悪影響を及ぼしている古い空き家を減らしていく目的があります。
売却対象期間は、平成28年4月1日から、平成31年12月31日。
下記の「一定の条件」を満たした空家の売却に、いわゆるマイホーム特例と同じ、3,000万円の特別控除を行うというものです。
対象となる空き家の一定条件

・相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。
・昭和56年5月31日以前に建築された。
・マンションなど、区分所有建物ではない
・相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であること
・売却額が1億円を超えないこと
・相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)
・行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

以上の条件を「すべて満たす」必要があります。さらに、市町村から条件を満たした証明書を発行してもらわなければなりません。
なかなか厳しい条件ですが、控除額3,000万円は大変魅力的です。空き家の固定資産税が住宅用地の特例の対象から除外され、税額が上がることもあり、条件が合う方は積極的に活用していきたい特別控除となっています。

 

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